Provimento CNJ 255/26: Alienação da unidade para quitar a dívida

Publicado em: 07/10/2026 13:40

A fase de execução concentra a maior taxa de congestionamento do Poder Judiciário, segundo os relatórios Justiça em Números citados no artigo, e foi esse cenário que motivou a Corregedoria Nacional de Justiça a editar o provimento 255, de 19 de agosto de 2026, publicado no DJe/CNJ 197, de 20 de agosto de 2026. O ato reúne 119 artigos, doze livros e um anexo, e tem como objetivo declarado reduzir o congestionamento da fase executiva (art. 2º, XIII). O texto original previa vigência trinta dias após a publicação, prazo alterado pelo provimento 256, de 15 de setembro de 2026, que alongou a vacatio legis para 180 dias, com vigência em 16 de fevereiro de 2027. A base de competência invocada é o art. 103-B, § 5º, da Constituição Federal, somada à delegação do próprio CPC: o art. 880, § 3º, e o art. 882, § 1º, remetem ao CNJ a regulamentação da alienação por iniciativa particular e do leilão eletrônico. A consolidação aplica-se a todos os órgãos do Poder Judiciário (art. 1º, § 2º), ficando de fora apenas a execução penal e a execução fiscal (art. 1º, § 3º) — portanto, tanto a execução de título extrajudicial quanto o cumprimento de sentença na cobrança de cota condominial estão abrangidos. A resolução CNJ 236/16 permanece em vigor no que for compatível (art. 115, § 1º). Entre as estruturas criadas estão os Núcleos de Pesquisa Patrimonial (NPP), unidades de apoio dos Tribunais de Justiça e TRFs para localizar bens do executado, inclusive em nome de terceiros interpostos, com uso de inteligência artificial e mineração de dados e compartilhamento de pesquisas via CODEX (arts. 15 e 16); as Centrais de Apoio à Execução (arts. 25 a 28); as Centrais de Alienações Judiciais, com magistrado designado para a sessão do leilão (arts. 66 e 68); a Plataforma Nacional de Alienações Judiciais (PNAJ), ambiente único para divulgação e realização de leilões eletrônicos e alienações por iniciativa particular (arts. 63, § 1º, e 70, § 4º); o Banco Nacional de Penhoras (BNP), registro nacional de constrições para evitar penhoras duplicadas (arts. 91 a 97); e o Laboratório Nacional de Inovação na Execução (LINE, arts. 98 a 105). A obrigatoriedade da PNAJ e do BNP passa a valer 120 dias após a homologação de cada plataforma pelo CNJ (art. 118), e a regulamentação dos NPP foi fixada em trinta dias contados da vigência da consolidação (art. 24, § 2º). No plano da cobrança condominial, a cota qualifica-se como título executivo extrajudicial pelo art. 784, X, do CPC, desde que prevista em convenção ou aprovada em assembleia e comprovada por documento. O STJ admite a inclusão de parcelas vencidas durante a execução por aplicação dos arts. 323 e 771, parágrafo único, do CPC, tratando-se de prestações homogêneas e contínuas. A obrigação é propter rem, nos termos dos arts. 1.334, § 2º, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, e o tema repetitivo 886 do STJ define a responsabilidade em compromissos de compra e venda não registrados com base na imissão na posse e na ciência inequívoca do condomínio; a matéria está em revisão com a afetação do tema 1.349 sobre legitimidade concorrente. A penhora da unidade que gerou a dívida encontra respaldo na exceção do art. 3º, IV, da lei 8.009/1990, e o provimento mantém no juízo de origem a competência para determinar a constrição, supervisionar o depósito e decidir incidentes anteriores à venda (art. 65), preservando ainda a possibilidade de alteração da ordem de penhora pelo juiz (art. 835, § 1º, do CPC). O ponto mais sensível identificado é a unidade financiada com alienação fiduciária, diante da divergência entre a 3ª turma, que sustentava a penhorabilidade apenas dos direitos aquisitivos, e a 4ª turma, que em 2023 admitiu a penhora do imóvel com citação do credor fiduciário — posição acompanhada pela 2ª seção em julgamento não repetitivo de março de 2025, por maioria apertada. O tema repetitivo 1.266 foi afetado para definição vinculante da questão, sem suspensão de processos e sem tese fixada até o momento. Enquanto isso, a estratégia descrita no artigo combina a penhora dos direitos aquisitivos com a citação do credor fiduciário, que pode quitar a dívida condominial e cobrá-la do fiduciante, apoiada pelo registro de modalidade de constrição e situação do bem no BNP (art. 93).

FONTE ORIGINAL:

https://www.migalhas.com.br/depeso/465669/provimento-cnj-255-26-alienacao-da-unidade-para-quitar-a-divida

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