Alta dos juros empurra crédito para o SFI e trava uso do FGTS na casa própria

Publicado em: 03/11/2026 04:34

O financiamento imobiliário brasileiro vive uma contradição entre o pacote de mudanças regulatórias do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central — que elevou o limite de avaliação dos imóveis e reformulou as exigências de poupança para destravar o crédito habitacional — e a escalada das taxas de juros praticadas por instituições financeiras privadas, que cria um gargalo operacional e reduz o alcance do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O ponto central está na regra de enquadramento no SFH: para que um contrato permaneça na modalidade e dê ao mutuário o direito de sacar o FGTS para entrada, amortização extraordinária ou abatimento de prestações, a taxa nominal de juros não pode superar 12% ao ano somada à variação da Taxa Referencial. Bancos privados como Santander, Itaú e Bradesco revisaram sucessivamente suas tabelas em razão do custo elevado de captação e fixaram taxas nominais de novos contratos acima desse patamar, o que migra o financiamento compulsoriamente para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pelo crédito livre e sem a prerrogativa do uso do FGTS. A legislação distingue taxa nominal de juros e Custo Efetivo Total (CET): despesas como os seguros MIP e DFI e as taxas administrativas podem elevar o custo final acima de 12% ao ano sem que a operação perca o selo do SFH, desde que a taxa de juros base permaneça abaixo do teto. O texto destaca que esse ponto amplia a margem de negociação da proposta com o banco. As medidas do CMN elevaram o teto de avaliação dos imóveis elegíveis de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e estabeleceram cronograma gradual até 2027 para direcionamento obrigatório da poupança em crédito imobiliário, apoiado por LCI e LIG; o Banco Central também liberou parcela dos depósitos compulsórios para bancos que ampliassem a originação de crédito habitacional. Ainda assim, a elevação dos juros nominais fechou a porta de entrada da modalidade para muitos contratos. Segundo o material, bancos mantêm negociações com o Banco Central e o Governo Federal desde o início do segundo semestre para revisar o teto de 12% do SFH, sob o argumento de que o limite nas atuais condições macroeconômicas restringiria a concessão de novos financiamentos; o pleito de ampliação do teto segue aberto até 2027.

FONTE ORIGINAL:

https://jc.uol.com.br/colunas/metro-quadrado/2026/11/03/alta-dos-juros-empurra-credito-para-o-sfi-e-trava-uso-do-fgts-na-casa-propria.html

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