STJ decide que banco não é responsável pelo atraso na entrega do imóvel

Publicado em: 10/11/2026 14:50

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em julgamento de embargos de divergência, que bancos que atuam como agentes financeiros de empreendimentos imobiliários não respondem pelo atraso na conclusão e entrega da obra. A decisão pacifica a jurisprudência das turmas de Direito Privado e prevaleceu a posição da 4ª Turma, sob relatoria da ministra Isabel Gallotti, resolvida por unanimidade de votos. O caso envolve hipóteses em que a instituição financeira fornece recursos para a construção do imóvel, tendo o próprio bem como garantia mediante alienação fiduciária. O banco, como credor fiduciário, empresta dinheiro à incorporadora devedora fiduciante de forma paulatina, acompanhando a evolução da obra. A 3ª Turma vinha entendendo que essa atuação o inseria na cadeia de consumo, permitindo sua responsabilização no atraso da entrega ao consumidor final. O voto da relatora destacou que é equivocado concluir que o banco assume responsabilidade pela obra por fiscalizar o empreendimento e vincular a liberação das parcelas à evolução do projeto. Ao agente financeiro interessa apenas que o empréstimo seja usado conforme o contrato de financiamento. Caso identifique fraude, desvios ou incapacidade da construtora, a instituição pode rescindir o contrato: trata-se de um direito, e não de um dever, de fiscalizar. Prevaleceu, assim, o entendimento de que a atuação limita-se às obrigações assumidas para com a incorporadora — liberação do empréstimo no período acordado e cobrança dos encargos estipulados em contrato. A decisão invoca o artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei 4.591/1964, que veda a assunção de responsabilidade pela instituição financeira. Segundo a relatora, impor aos agentes financeiros responsabilidade solidária sem previsão legal ou contratual implicaria aumento nos custos dos financiamentos imobiliários. Advogados ouvidos na matéria afirmam que a distinção reafirmada separa quem financia a obra de quem a constrói, considerando que o banco não define o ritmo da construção, não administra trabalhadores nem contrata fornecedores. Sob essa leitura, fiscalizar a correta aplicação dos recursos emprestados não equivale a assumir a responsabilidade pela conclusão da obra. Os entrevistados também observam que o entendimento não afasta outras possibilidades de responsabilização das instituições financeiras, a depender da atuação concreta do banco, das obrigações assumidas e da natureza do empreendimento — como a participação direta na estruturação do projeto imobiliário ou o exercício de atribuições que ultrapassem a concessão de crédito. Referência: acórdão EAREsp 2.422.743.

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