Home equity avança 31% e amplia risco patrimonial

Publicado em: 22/10/2026 06:19

As operações de home equity somaram R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, avanço de 30,9% sobre os R$ 5,10 bilhões registrados em igual intervalo do ano anterior, conforme dados apurados. A modalidade usa o imóvel próprio como lastro e implica troca de juros menores por exposição patrimonial direta: a moradia pode ir a leilão se as parcelas não forem pagas. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram valor médio contratado de R$ 267 mil, prazo médio de 13 anos e relação entre montante emprestado e preço do bem (LTV) de 33%. Em uma operação de R$ 267 mil nessa proporção, o imóvel dado em garantia vale cerca de R$ 809 mil. Instituições usam o indicador para calibrar risco e preço do dinheiro. A expansão ocorre em ambiente de juros altos no crédito livre. O Banco Central aponta taxa média de 64% ao ano nas operações de crédito livre para pessoas físicas em junho. Com imóvel como garantia, o tomador busca juros menores e prazos mais longos, mas a vantagem exige planejamento. A modalidade tende a fazer sentido para substituir passivo caro por dívida mais barata, desde que o fluxo de caixa suporte as parcelas até o vencimento, e em projetos de longo prazo, como reformas, aporte em negócio próprio ou reorganização financeira. Especialistas alertam que prestação menor não significa dívida necessariamente mais econômica, pois alongar o prazo alivia o orçamento mensal e mantém o consumidor endividado por mais tempo. Para Alberto Friggi, CEO da corretora Friggi & Secco, o patrimônio passou a ser tratado como ferramenta de gestão financeira, e não apenas como reserva de longo prazo. Segundo ele, a operação só se sustenta quando nasce com finalidade clara, prazo compatível e capacidade real de pagamento. Levantamento da própria empresa identificou alta de 18,8% nas operações com garantia de imóvel em São Paulo nos 12 meses encerrados em setembro, frente ao período anterior, movimento ligado à reorganização de dívidas, reforço de caixa e investimentos. Uma simulação mostra o efeito de juros e prazo. Uma dívida de R$ 100 mil quitada em 36 meses, a 3% ao mês, com parcelas fixas e sem tarifas, seguros ou impostos, geraria prestação de aproximadamente R$ 4.580 e desembolso total perto de R$ 165 mil. Com garantia de imóvel a 1,2% ao mês em 60 meses, a parcela cairia para cerca de R$ 2.350 e o total pago ficaria em torno de R$ 141 mil. Em 156 meses, a prestação recuaria para aproximadamente R$ 1.430, mas o desembolso acumulado subiria para cerca de R$ 223 mil. As taxas são hipotéticas e não incluem IOF, tarifas, seguros ou custos de registro. A comparação entre propostas deve considerar o Custo Efetivo Total (CET), que agrega juros e demais encargos, além de IOF, tarifas, despesas de avaliação do imóvel, custos cartorários e seguros exigidos por contrato, e verificar se os juros são prefixados ou se o saldo devedor é corrigido por índice. O maior risco do home equity é a execução da garantia. Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado à instituição credora, e o inadimplente que não regulariza a situação nos termos legais pode ter o bem levado a leilão para quitar a dívida. O fato de o imóvel servir de residência à família não elimina automaticamente essa possibilidade, porque o bem foi oferecido voluntariamente como garantia fiduciária. O Marco Legal das Garantias, Lei 14.711 de 2023, ampliou o uso de garantias imobiliárias em operações de crédito e disciplinou casos em que o mesmo bem pode lastrear mais de uma obrigação; antes da assinatura, é necessário verificar quais dívidas estarão cobertas pelo imóvel e o que ocorre se uma delas deixar de ser honrada. O prazo de liberação também difere do crédito pessoal: análise de crédito, avaliação do imóvel e formalização da garantia alongam o processo. Friggi estima que a análise inicial pode ser concluída em até cinco dias, mas o tempo total depende da documentação, da avaliação e do registro da garantia. Thiago Secco, CFO da Friggi & Secco, acrescenta que o planejamento de caixa é decisivo e que a questão passou a ser transformar um ativo relevante em liquidez com prazo, previsibilidade e finalidade definida.

FONTE ORIGINAL:

https://www.spacemoney.com.br/credito/credito-com-garantia-de-imovel-cresce-2026

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